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“不动产信息共享”所隐含的3个重要涉税实务问题
发布者: 发布时间:2022-1-27 阅读:235

2022年1月7日,国家税务总局和自然资源部联合发布《关于进一步深化信息共享 便利不动产登记和办税的通知》(税总财行发〔2022〕1号,以下简称“1号文”)。

1号文规定,到2022年底前,全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享;实现不动产登记和办税线下“一窗办事”;2023年底前,全国所有市县力争实现不动产登记和办税“网上(掌上)办理”。

按照上述规定,可以想象,未来对于不动产涉税业务的办理将会更加便捷、智能,极大提高纳税人的办税效率。

另一方面,上述信息化系统的实施,也意味着这三项不动产业务的涉税问题,将会完全纳入正常的税务监管范围。


一、企业有房产不纳房产税的问题

1、有房产证,账面无价值

实务中,总会有些企业由于以下一个或多个原因,名下有一套或多套房产,但账面上无价值或仅剩残值,不申报房产税。

(1)房产取得时间较早,会计上已提足折旧;

(2)原来建造房产时各项支出均由股东出资,为了节省成本,未索取发票,账上无记录,但房产证办在公司名下;

(3)经营过程中,债务人以房抵债,由于会计上未记录该笔债权,取得房产时,只有房产证,未在会计上记录房产价值;

(4)上级单位或股东无偿划转的房产,划转时未开具发票,也无评估报告,会计上无记录,但房产证的所有权人已变更到本公司名下;

(5)并购重组取得的房产,由于房产在对方账面上无价值体现,并购后,只办理了房产手续变更,未在会计上记录房产价值;

……

按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)的规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税(注:通常按房产原价的70%乘以1.2%缴纳每年的房产税)。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估

 

按照上述规定,对于企业拥有的类似上述账面无价值的房产,按照1号文的规定,在自然资源部门和税务部门信息共享后,都必然会被纳入房产税的征税范围。账面没有价值的,很可能会根据房产所处的位置由税务机关按照合理的方法直接核定原值。

如果从信息完全共享后(比如从2023年1月)开始缴纳房产税,相信企业都不会有意见。

 

如果要求企业从取得房产证之日起开始补缴房产税,会是什么情况?关键还有滞纳金呢……

这笔税款,各位有房子没交税的老板,可得要仔细掂量掂量。

 

2、无房产证,账面有价值

按照《房产税暂行条例》的规定,房产税由产权所有人缴纳。这里的产权所有人并不意味着必须要拿到房产证。

换句话说,对于企业拥有的房产,即便没有房产证——如在承租的土地上(尤其是租赁农村集体的土地)建造生产经营用房产,无法办理房产证,但承租人拥有房产的产权,也需要按政策要求计算缴纳房产税。

但在实务中,总会有企业以没有办理房产证为由,不缴纳房产税。

由于没有房产证,该房产在税务和自然资源部门均无记录。如果不到企业现场核查,很难发现企业还有房产(当然,细心的人还是可以通过分析企业历年的财务报表发现蛛丝马迹)。

这类房产,如果企业不主动申报,如果没有被现场核查,如果也没有细心人去分析报表,理论上讲,到2022年底,税务部门和自然资源部门信息共享后,还是看不到企业拥有的房产信息。

这是否意味着企业可以不用缴纳房产税呢?

金税四期很快就要上线了,你觉得是选择主动申报还是抱着侥幸心理视而不见?


二、自然人有商铺不纳房产税

对于自然人拥有的商铺,也属于现行《房产税暂行条例》所规定的征税范围。

但在实务中,如果自然人将该商铺自用,很少有人会主动申报房产税;如果将该商铺出租,在承租方不索取发票的情况下,拥有房产的自然人也不会主动申报房产税。

在房产信息没有实现共享之前,税务部门不知道谁的名下是否有需要征税的商业房产,只有自然人到税务机关代开发票时,才会按政策要求征收房产税。

到2022年年底,所有自然人拥有的商业房产,只要有房产证,都将在税务机关的掌控之下。

到时,如果要求自然人从取得房产证之日起开始补缴房产税,再加上滞纳金,你知道要补多少税款吗?


三、自然人有超标住宅不纳房产税

对于自然人拥有的超标住房,按现有的房产税政策,目前仅在上海和重庆试点征收房产税。

在土地财政越来越不可持续的背景下,对个人拥有的超标住房(个人拥有多少住房算超标尚需等待后续试点政策)征收房产税,预计在2022年就会在更多城市试点。

要征税,就必须掌握充足的税源信息。

所以,2022年年底,全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享,就是为后续精准征税提供的坚强技术保障。

2023年底前,全国所有市县力争实现不动产登记和办税“网上(掌上)办理”,就是为自然人纳税人能够按时、足额缴纳房产税所提前做好的技术准备。

从这个角度看,1号令,的确不简单。按照这个节奏,预计到2024年,房产税可能真的像工资薪金要缴纳个人所得税一样稀松平常了……

 
 

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